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Compra e Venda de imóveis - DICAS


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A Escritura

Antes de adquirir um imóvel, tenha em mente que será necessário fazer a documentação do mesmo e que este valor é considerável. Muitos agentes financeiros inserem o valor da escritura no financiamento, mas esteja preparado para o caso de ter que pagá-lo a vista, caso não esteja adquirindo seu imóvel através de financiamento ou mesmo se o plano que você optar não possuir este recurso.


O valor das despesas de transferência, escritura e registro do imóvel são pré-fixados nos respectivos cartórios e órgãos públicos. Válidas para todo Estado, a Tabela I dos Tabelionatos de Notas (que lavram as escrituras) e da Cartórios de Registro de Imóveis são progressivas e variam de acordo com o valor total do imóvel. Para os cálculos dessas despesas, vale o que for maior: o valor venal da unidade ou seu preço de venda no mercado. Na compra de um imóvel, o comprador terá de pagar:


O Imposto Sobre a Transmissão de Bens Imóveis - Inter Vivos (ITBI - IV) à prefeitura, correspondente a 2% do valor do imóvel;


Despesas com a escritura, em qualquer Cartório de Notas do país (tabela progressiva de acordo com o valor do imóvel)


Registro desse documento no Cartório de Registro de Imóveis da comarca onde o imóvel está situado (tabela progressiva de acordo com o valor do imóvel).


Nota: Tanto a Tabela I dos Tabelionatos de Notas como a Tabela II dos Ofícios de Registro de Imóveis , do site da Associação dos Notários e Registradores do Estado do RJ (Anoreg-RJ), devem ser aplicadas nos casos em que o imóvel seja pago à vista e cuja vaga de garagem faça parte da mesma matrícula. Vaga com matrícula e IPTU à parte exigem registro em separado do imóvel.


TIPOS DE ESCRITURA : ESCRITURA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA Título provisório usado para transações financiadas pelo proprietário. Neste caso, deverão ser emitidas notas promissórias, em caráter PRO-SOLVENDO, relativas ao saldo financiado, ou emissão de notas promisórias em carater PRO-SOLUTO.


ESCRITURA DEFINITIVA DE COMPRA E VENDA : Título definitivo que substitui a ESCRITURA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA quando do pagamento do saldo total financiado.


ESCRITURA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA COM QUITAÇÃO DE PREÇO : Título provisório usado para transações financiadas pelo proprietário. Neste caso, deverão ser emitidas notas promissórias, em caráter PRO-SOLUTO, DO SALDO FINANCIADO, ou pagamento total do preço.


ESCRITURA DE PROMESSA DE CESSÃO DE DIREITOS AQUISITIVOS : Título provisório usado quando o vendedor (promitente cedente) é possuidor de uma Escritura de Promessa de Compra e Venda e a transação é feita com financiamento do proprietário, passando a ser o comprador (promitente cessionário). Neste caso, deverão ser emitidas notas promissórias, em caráter PRO-SOLVENDO, relativas ao saldo financiado.


ESCRITURA DE CESSÃO DE DIREITOS AQUISITIVOS : Título definitivo que substitui a ESCRITURA DE PROMESSA DE CESSÃO DE DIREITOS AQUISITIVOS quando do pagamento do saldo total financiado. Esta escritura deverá ser assinada pelo PROMITENTE VENDEDOR (aquele que prometeu vender ao promitente cedente), pelo PROMITENTE CEDENTE (na qualidade de interveniente) e pelo PROMITENTE CESSIONÁRIO. OBS: Neste caso, as certidões negativas deverão ser exigidas em nome do PROMITENTE VENDEDOR E DO PROMITENTE CEDENTE.


IMPORTANTE - Em casos de promessa de cessão ou cessão deverão ser verificados os recolhimentos do IMPOSTO DE TRANSMISSÃO E LAUDÊMIO para cada transação.


ESCRITURA DE COMPRA E VENDA : Título definitivo para venda à vista.


ESCRITURA DE PERMUTA : Título definitivo quando se trata de troca de imóveis , com ou sem pagamento de diferença em moeda corrente.


ESCRITURA DE COMPRA E VENDA COM PACTO ADJETO DE HIPOTECA : Título definitivo com hipoteca a terceiros pessoas físicas ou empresas nacionais como Bancos, financeiras etc..., Também através do SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO, ficando o imóvel HIPOTECADO à Entidade Financiadora. É usual se substituir a ESCRITURA PÚBLICA neste caso, por INSTRUMENTO PARTICULAR.


 


PROCEDIMENTOS FINAIS PARA A LAVRATURA DA ESCRITURA


Contrato de Compra e venda firmado. Este contrato normalmente é desenvolvido pela imobiliária ou corretor que intermediou a compra/venda. Trata-se de registrar todas as informações referentes ao negócio e ao imóvel , tais como características do imóvel, forma de negociação, forma de pagamento, identificação dos compradores e vendedores, multas, etc.  Muita gente acha que a escritura é o registro direto deste contrato, mas na realidade , no cartório, irão pegar os dados deste contrato e aí sim, elaborar a escritura, que é um outro documento. Também , é nesse momento que o complemento do pagamento deve ter sido efetuado, pois garante ao vendedor que não terá problemas posteriores. Uma vez que o comprador de posse da escritura  e registrando-a em cartório, o imóvel é dele, mesmo que ele não pague o que foi combinado. Daí , vira briga na justiça.  


Análise das certidões pelo cartório. (Todas as certidões legais).


No dia e horário agendado, deverão comparecer para a assinatura da escritura o vendedor e seus respectivos cônjuges, se houver, portando os documentos de Identidade, CPF, original da Guia do ITBI e demais documentos solicitados por ocasião da marcação da escritura.


Nos casos de isenção dos pagamentos das custas cartoriais, apresentar o Ofício original da Defensoria Pública, sendo um para o RGI e outro para a lavratura da escritura.


Outorga da Escritura - O comprador depois de pago o imóvel e de posse dos recibos de pagamento devidamente quitados, do contrato e de todos os seus documentos pessoais, poderá providenciar a lavratura da escritura do imóvel perante o cartório de notas. Depois de lavrada e assinada, o comprador deverá solicitar um traslado da escritura e levá-la a registro no cartório onde estiver matriculado o terreno. Somente depois destas providências e que realmente será o proprietário do imóvel para todos os fins legais. O passo seguinte será regularizar a propriedade também perante o município, apresentando a cópia da escritura registrada na prefeitura.


Depois das anotações respectivas a prefeitura providenciará a alteração da titularidade das guias de imposto predial e a partir desta data as encaminhará diretamente para o endereço do comprador.


Lembre-se que sem a escritura você não poderá registrar o imóvel no Registro Geral e sem este registro , pela lei o imóvel ainda não será seu. Portanto , cuidado com esta documentação.


 


 


OBSERVAÇÃO QUE PODE SER ÚTIL : Desde 2010 os arquitetos tem Conselho próprio. LEI Nº 12.378, DE 31 DE DEZEMBRO DE 2010.
Regulamenta o exercício da Arquitetura e Urbanismo; do Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil - CAU/BR e os Conselhos de Arquitetura e Urbanismo dos Estados e do Distrito Federal - CAUs

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